楼市去杠杆成效显著 房贷利率涨涨涨

最新数据显示,全国商品房待售面积已经创33个月新低,物以稀为贵,如今借钱买房的成本越来越贵了,那么刚刚企稳的房价还会涨上来吗?

楼市去杠杆成效显著

国家统计局最新数据显示,7月底,全国商品房待售面积 63496 万平方米,比 6 月末减少 1081 万平方米,相当于当月商品房销售面积的9%。其中,住宅待售面积减少 988 万平方米。

上海易居房地产研究院研究员王梦雯表示,截至7月底,全国住宅库存创33个月新低,去化周期回到2012年水平,12.3个月可卖完。“今年一季度以来,商品房均价增幅基本保持在 4%-5%,远低于去年增幅。由此可见,一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限,另一方面近期三、四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。全年来看,预计成交均价增幅将保持在 5%以内。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从当前房屋销售数据的曲线来看,继续呈现增幅收窄态势,这充分说明了购房市场去杠杆和去泡沫等效果不断体现。

王梦雯表示,目前来看,各类物业去库存情况分化明显,住宅库存创下 33 个月以来的新低。这与部分三、四线城市近期去库存效果较好的态势有关。

王梦雯进一步称,根据商品房分物业的现房存销比计算可知,2012 年以来,商品住宅现房存销比走势相对平稳,存销比要远低于商办物业。

从历史数据来看,全国住宅去化周期商品住宅待售面积商品住宅销售面积的最高点是 2015 年 12 月份,正是由于 2015 年 12 月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标,各地纷纷出来了去库存具体措施,尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施,提升了二、三、四线城市去库存速度。

鉴于此,2015 年商品房的现房存销比处于历年最高水平,其中住宅去化周期为20个月左右。而到了2017 年 7 月份,住宅去化周期回落至 12.3 个月,这意味着一年多将卖完,接近 2012 年的水平。

房贷利率涨涨涨

房子存量越来越少,借钱买房的成本却也同步上涨。近日有媒体报道称,北京、广州等地房贷利率又有上调趋势。虽然各地房贷政策并未出现大规模的集中调整,但银行对于房贷利率的执行层面,进行了不同程度的内部调整,部分银行上调了房贷利率。

根据融360发布的《2017年7月中国房贷市场月度分析报告》显示,7月全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率1.02倍,环比上升了2.25%,同比上升了12.38%;二套房平均利率为5.47%,同比上升了1.48%。房贷利率继续保持上升趋势。

首套房利率基准基础上继续上浮的趋势尚不明显,但二套房利率上浮趋势明显。虽然最低利率依然按照基准上浮20%,但多家银行客户经理表示,目前二套房执行利率已经在上浮20%的基础上,再根据客户资质决定具体利率,上浮20%已是极优质客户才能获得。

房贷利率上升,再加上楼市观望情绪浓重,直接导致商业银行个人房贷业务的“价升量跌”,其中尤以一线城市最为明显。

央行营业管理部(北京)数据显示,上半年,全市新增人民币个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降。6月末,个人购房贷款比年初增加1032.2亿元,新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%,较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个、10.6个百分点。

据悉,首套房现在还有优惠利率的基本上是房贷业务份额比较小的外资银行。有房产中介业务员介绍称,“目前我们这里首套房贷还有优惠的,只剩下汇丰银行了,之前首套房贷利率是93折,8月14日开始,利率上调到96折,当然能享受这个优惠房贷的,也是资质较好的客户,比如公务员、事业单位或国企员工,一般销售行业职员是享受不到这个优惠的。”

事实上,利率上调,对购房成本的增加是显而易见的。以商业贷款每100万元、等额本息贷款期限25年计算,首套房执行基准利率时,月供为5787.8元;若商贷利率上浮10%,执行利率则为5.39%,月均还款额为6075.4元,每个月还款相差287.6元,这也就意味着,如果利率上浮10%,购房者一年要多掏3451元房贷。

实际上,房贷利率上调并不仅仅是在一线城市。根据融360最近发布的房贷利率报告,7月全国超九成的银行已无利率折扣,其中364家银行执行基准利率,较上月减少35家;126家银行执行基准利率上浮,较上月新增94家,上浮趋势较明显。

未来楼市怎么走?

那么未来楼市将怎么走呢?库存减少,叠加房贷利率上升,刚稳下来的房价还会涨上来吗?

楼市:一线降温二线平稳三线有所上升

从今年1-7月份出现高价地的城市来看,一线城市中的上海、广州、深圳三地不再是主角。

中原地产首席分析师张大伟分析称,从最近调控重压下的楼市趋势来看,热点一二线城市调控政策非常多,土地溢价率被各种政策抑制。

张大伟表示,统计局公布的房价上涨城市基本全部为三线城市,除广州上涨1.4%外,其他城市基本均为之前涨幅较低的城市。他认为,热点一二线城市全面进入调控周期,房价涨幅明显收窄。

张大伟并表示,“今年以来全国楼市成交分化明显,一线城市明显降温,二线逐渐平稳,三线城市有所上升。房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域拿地,预计后续政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,整体市场的调控目标是约束房价上涨过快区域,稳定市场预期”。

土地供应:热点城市或加快供地节奏

8月14日,中国指数研究院发布的数据显示,当前全国土地市场整体供求环比双降。上市房企通过票据、债券、股权等方式融资后,集中于北京、上海、青岛、湖州等城市通过招拍挂或收并购方式扩充土地储备。

从近一周数据来看,全国40大中城市推地总量环比减少45%,14个城市无土地推出,同时温州、无锡等城市推出量较大;成交方面,主要城市成交量环比减少35%,25个城市无成交,石家庄、南京等城市成交量较大;出让金方面,上述城市整体环比上涨14%,宅地出让金环比增加10%。

其中,一线城市供求总量环比走低,土地收入增加逾两成,北上广深均无宅地供应。二线城市整体供应量缩水近半,成交量跌价涨。

中指院方面分析指出,在核心一二线热点城市土地日益稀缺及“限房价竞地价竞自持”频繁出现的背景下,房企联合拿地的现象逐渐增多。

同策咨询研究部总监张宏伟称,下半年,市场消化周期较短的城市肯定会加大土地供应,同时包括南京、上海等地也会更积极地落实近期出台的供地计划。而对于核心城市而言,随着下半年进入楼市调控的深度调整期,土地市场对房价的传导作用可能会被削弱,更有利于地方政府加快供地节奏。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为,尽管短期内,部分供应短缺的城市可能会加大土地供应。但长期看,房地产市场正在进入限制性发展周期,以限制人口过快集聚、限制摊大饼式城市发展和土地供应、限制企业和居民高杠杆和限制投资炒房为目的的调控政策,在未来相当长一段时间内还会继续。

他分析,“在已经被证明行之有效的前提下,现行的调控政策可能会坚持五年甚至更长,为房地产供给侧改革和长效机制的建立争取时间,调控政策最终会实现从感冒药、消炎药到中药的转变。”